大家都看過電影《上海灘》，
這部電影給我們的第一印象，
就是在近代的上海灘立足生存，
很不容易。頭一道檻就是找房子住。
就在很多人忙着湊錢租房買房的時候，
一個名叫徐潤的小夥子，
卻在上海的房地產市場裡做得風生水起，
積累起巨額財富。
趕緊接下去看看...
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徐潤（1838-1911），又名以璋，字潤立
晚清地產大亨--徐潤
徐潤不是上海人，
而是廣東香山人，跟孫中山是老鄉。
這個地方今天改名叫中山市，
就是為了紀念孫中山。
咸豐二年（1852年），
徐潤離開家鄉，來到上海淘金。
他先是在叔父的推薦下，
進了英國人開設的寶順洋行當學徒。
這年，他14歲。
就在這年，洋行大班韋伯任滿回國，
臨行前告訴繼任者：
上海市面此後必大，
汝於地產上頗有大志，
再貢數語：
如揚子江路至十六鋪地場最妙，
此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通，
新老北門直北至美租界各段地基，
爾盡可有一文置一文。
新大班是否照此辦理，不得而知，
但這段話給從旁侍候的徐潤留下深刻印象：
房地產原來是最能造富的潛力股！
幾年後，徐潤被提拔為買辦。
說到“買辦”，大家一定會想到買辦資產階級，
會覺得他們跟漢奸差不多。其實不然。
“買辦”是個中性詞，
就是當時中國的外資企業僱傭的居間人或代理人，
簡而言之，就是給洋人打工的高級職業經理人。
買辦的最大特色，
就是精通跟洋人做生意打交道的方式方法，
包括精通外語，屬於緊缺的國際人才。
正是因為緊缺，所以傭金更高。
就這樣，徐潤的積蓄開始增多，
這成了他投資房地產的首批資金。
1.首筆投資：錢不夠怎辦？合作買房
不過，由於財力單薄，
他憑自己的實力買不起房子，只能跟別人合買。
第一筆投資，是他跟伯父徐鈺亭一起完成的。
他用四萬八千兩銀子合買了餘慶裡的房子。
緊接着，他又跟好友葉顧之、
潘爵臣合買二擺渡的一所宅院，
包括十畝地，花了三萬一千兩銀子。
同治二年（1863年），
太平軍逼近上海，時局不穩。
徐鈺亭有點綳不住了，
打算把餘慶裡的房子賣了。
徐潤說了一句話：
上海自泰西互市，百業振興，萬商咸集，
富庶甲於東南，地價日益翔貴，
以今視昔，利逾百倍。
徐潤看到了上海房地產升值的基礎，
也就是經濟發展和商人聚集。
事實證明，他的判斷是對的。
上海外灘的瓊記洋行
同治七年（1868年），
徐潤離開寶順洋行，開始單幹。
當然，房地產還不是他此時的主業，
賺錢還要靠別的產業。
19世紀60—80年代，
是近代中國茶葉出口的黃金時期。
徐潤抓住這一機遇，
利用以前在寶順洋行積累的人脈關係，
創辦多家茶棧，
成為上海地區最大的茶葉出口供貨商，
賺得盆滿缽滿。
曾困擾徐潤的最大問題，就是缺錢。
如今不差錢了，
合作買房的模式也就沒必要堅持了。
2.培養看房眼光，有足夠積蓄下手為強
徐潤開始獨闖房地產市場，
到處買房買地。
到光緒九年（1883年），
他在上海房地產市場已經斬獲頗豐：
投資總額223.7萬兩。
名下擁有土地3200多畝，
其中2900多畝是儲備地，還沒蓋房子。
建成的洋房51間，住宅222間，
當鋪3所，樓房平房和臨街房1890多間，
總市值達到350萬兩，
佔到當年全國財政收入的5%。
比購進時升值了57%，
租金年收入12.3萬兩，出租收益率6%。
這樣的租金回報率，比高利貸當然要低，
但看起來更穩定，更持久。
徐潤以這樣的戰績，
被人稱為晚清上海的“地產大王”。
他感嘆：當年大班韋伯留下的話，
“果有效果，足征先見之明”。
徐潤在上海給自己建了個宅院，起名叫“愚園”。
今天上海的愚園路，就得名於此。
不過，徐潤一點都不愚，
“地產大王”絕非浪得虛名。
從古人經驗取經，
果然是「有房斯有財」阿！
投資房產較為穩定又保險～
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